房地产(土地、建筑物及其他土地定着物及其权益)

房地产

房地产（Real Estate）又称为不动产。房地产通常有狭义和广义之分。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他附着物，包括物质实体和依托于物质实体的各种权益。广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。

世界上最早进行房地产综合开发的国家是英国，从当时土地所有权和使用权分离到全部转移至私人手中，后通过一系列法律法规建立了基本的房地产框架，后经过多次的房产泡沫，如美国的三次房产经济泡沫、1990年的日本房产经济房产泡沫，世界房产经济进入低谷，1998年中国房改是中国房地产进入新时代标志，是总体上升的时期的起点，世界房地产经济整体向好发展。房地产具有异质性，耐久性，周期性，风险性，国家干预性等特征，同时房地产具有相对完善的法律框架，如产权登记或房地产业增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等各项税种。房地产中涉及房屋所有权，土地所有权，地上权，地役权等相关的经济权利，同时房地产包括，房屋转让，房地产抵押，房屋租赁等多种交易形式。

世界各国房地产在不断发展，发展不一。中国98房改后，中国的“国四条”“国十一条”“新国八条”等政策推出，政府鼓励住房消费，提高首付比例，收紧房地产政策，中国房地产迎来新时代，进入总体上升期；美国房地产市场2023年8月成屋签约销售指数下跌接近历史最低水平，库存有限和房价飙涨是美国房地产现状，但总体有回暖趋势。

发展历史

房地产概念的来源

英国是世界上最早进行房地产综合开发的国家。在英国，房地产经纪的发展始于17世纪。17世纪40年代,英国议会通过了废除骑士领有制的法令,撤销了监护法庭,该机构是决定一切监护制度以及执行包括“土地王有”制度在内一切既有制度监护的。与此同时,也废除了领有制,取消了一切领地纳款以及所有其他与此有关的义务。至此,英王对全国土地的所有权被新兴资产阶级以及新贵族用立法的方式取消了,资产阶级和新贵族拥有了土地的财产权。

18世纪，英国议会在1704年通过一个法案,为公众提供契据登记的服务,根据此法案米德尔塞克斯登记处成立于1708年,对米德尔塞克斯郡之内所有与自由保有地产权和21年期以上的租赁保有地产权有关的契据、不动产交易、遗嘱、土地负担等进行登记。随着工业革命的到来推动了城市化进程，推动使英国经济快速增长，城市化进程迅速加速。大量煤矿和工业设施的建设导致了工人阶级的增加，同时也引发了城市房地产的需求，同时城市人口增加，房地产需求增加，房地产经济得到了进一步发展。

早期发展历程

19世纪60年代,英国的第二大城市伯明翰为适应当时工业发展的需要,围绕市中心开发了大片工人住宅和适量的中上阶层住宅,此后为各个国家所效仿。从18世纪的扩张到19世纪的工业革命，英国资本家将大量资金投资于房地产业，从而推动了房地产市场的进一步发展。英国的房地产业不仅在国内有着广泛的影响力，还对全球房地产市场产生了重要影响。伦敦作为全球金融中心之一，吸引了大量国际资本和投资者进入英国房地产市场，推动了房地产业的国际化。

到1918年，美国获取了第一次世界大战的胜利，美国成为了世界上最富裕的国家。1919年至1929年这十年，美国每年的生产率增长超过4%，工业生产总值也增长近一倍。1929年美国国民总收入也达到了828亿美元，人均收入也由1919年的620美元增长至681美元。美国经济繁荣的主要表现在工业生产的膨胀，建筑、汽车、电气工业并称为美国经济的三大支柱，随之房地产行业得到发展。

但从1929年至1933年经济大萧条期间，房地产行业特受到冲击，美国都市中房屋建设减少了约90%，近200万户居民因无力偿还贷款而无家可归。同时有至少1600家银行也因为无法收回贷款而破产。因此，为解决住房以及房地产发展问题，美国通过一系列相关住房政策：富兰克林·罗斯福批准了《住宅抵押贷款法》（HOLA），该法规定由联邦政府提供担保，形成长久性、以分期还款方式运作的抵押市场；1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立联邦住宅管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险；1937年的《公共住宅法案》提出，设立联邦平民房屋建设署（USHA），以维持永久性的中央政府补贴。

到1949年，美国取得第二次世界大战胜利，杜鲁门政府修订了《国家住房法》，并提出“为每个美国家庭提供大方的、具有良好居住条件的住宅”。在经济复苏和房地产政策的刺激下，美国房地产行业进入一个快速发展的时期，住房需求远远大于住房供应，开工创新高，住房拥有率节节上升，从1950年的55%上升到1960年61.9%。

近现代时期的发展变化

在20世纪前半期,房地产发展受到两次世界大战的影响。随着城市人口的增加和经济的增长,公共住房被广泛建设。同时,在经济的带动下,房地产市场也迅速成长,发展起了大规模的住宅和商业房地产项目。

到了20世纪60年代,城市化进程加速,房地产市场高速增长。许多国家出台了房屋购买补贴政策,以促进居民置业。此外,金融创新成为推动房地产市场增长的另一个重要因素。随着经济不断发展,房地产业逐渐成为全球性的产业,通过杠杆化和信息技术,跨国资本在房地产投资领域形成了较大的规模。

1985年~1990年,由于第三产业的加快发展,地价以更快的速度上涨,日本的房地产业经历了一个极为迅速的发展过程。到1990年,日本地产经历了房产泡沫，此时日本总价值约为20万亿美元,大约是1955年的75倍,相当于当时全球股市总市值的2倍。“日本的经济发展可以突破一般的世界经济规律,日本的地价永远不会下降”,这种信念使日本出现了地产投机风潮,其结果是地产价格不断上扬,泡沫越吹越大。此时日本政府不明智地提高利率,最终使泡沫崩溃,国民经济开始了长达八九年的低迷和萧条。房地产的下跌几乎与股市同步。

美国房地产也经历了房产泡沫。20世纪80年代-房地产泡沫与储蓄贷款协会危机。80年代初，美国住房需求增大。美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，房产泡沫出现。20世纪80年代末，美国房地产泡沫破裂，引发储蓄贷款(S&L)协会危机。21世纪初-房地产泡沫与美国次贷危机，2001年起，美联储不断下调联邦基金利率，连续13次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率抵押贷款合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%，浮动的房贷利率随之走高，还贷压力提升。2006年后，房地产价格指数开始大幅下跌，基准利率的上升刺破了美国房地产市场泡沫。2008年美国发生次贷危机，对世界经济影响巨大。

中国发展历程

第一阶段

中国房地产发展的第一阶段即1949年-1978年，是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期

1949至1978年在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。此时的城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。

1950年,中国开始逐步对资本主义工商业进行社会主义改造,其中包括对资本主义私有房屋的社会主义改造，成立房地产交易所。开展托管业务,房产的产权不变,国家按月付给房主一定的租金,改善了房屋租赁关系。1956年,国家对农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造基本结束,城市私有房产也得到了相应改造。

1956年至1958年间,对资本主义私有房屋实行赎买政策，实现了城市房地产公有制,建立了以公有制为主体的城市房地产经营模式和管理体制。20世纪世纪五六十年代，中国更注重国防建设和工业生产，住房投资得不到支持，住房领域初步建立起低租金的福利房供给制度。

从1958年起至1978年12月召开的十一届三中全会前夕,在一时期内,中国房地产实行的是集中计划经济。对于生产性的房地产,国家有计划地投资建设,无偿拨给企业和单位使用;而非生产性的房地产及职工住宅,也由国家统一负责、统一建房、统一分配使用，结果导致大量的住宅投资无法收回,资金无法实行良性循环,房屋再生产步履维艰,城市职工的住房日益紧张。

第二阶段

中国房地产发展的第二阶段即1978年-1998年，是中国房地产摸索期，住房制度改革拉开幕

1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视线，1978年12月,中国共产党十一届三中全会召开,中国实行经济改革,实行土地使用制度改革和住宅体制改革，房地产业随之慢慢复苏和发展。

1980年，邓小平提出了住房制度改革的总体构想，指出住房改革要走商品化的路子。

1982年，在总结前两年公房出售试点经验的基础上，鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售，即政府、单位、个人各负担房价的1／3。1988年，提出“房屋是商品”观念，《深圳经济特区住房制度改革方案》出台，“房屋是商品”观念开始从深圳走向全国；《深圳经济特区加快高新技术及其产业发展暂行规定》出台，在中国内地城市率先确定了发展高新技术产业的基本思路。

在20世纪80年代初开始实行国有土地使用制度改革,迫切要求改变城市土地无偿划拨制度。1982年,深圳经济特区率先变无偿为有偿使用土地,按不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费。1984年起,抚顺市、广州市等城市也相继仿行。与此同时,城市住宅建设也有很大的变化,主要表现在城市住宅投资主体多元化,即由先前单一的国家预算投资(包括基本建设和更新改造投资)转化为国家、企业、个人三位一体的投资体系。

开始于20世纪80年代初期的中国城镇住房制度改革,至1988年全面推开,改革的重点是从福利型住房体制向住房的市场化、社会化过渡,使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹过渡,即“住房商品化”。之后在中国实施依商品经济原则出售或出租房屋,使得中国房地产业杂志社恢复了原来的面目,在经过长达30年之久的销声匿迹之后,重新形成一个独立的行业。

1994年，《城市房地产管理法》出台，限制土地供应，投资向住宅倾斜，大力推广公积金，个人按揭等政策。与此同时，各地方政府由于市场萎靡，相继出台各种政策促进市场恢复。预售制度也于这一年正式引进。

1997年，亚洲金融危机，出台了《城市房地产抵押管理办法》允许进行预购商品房抵押贷款，房地产市场正式开启杠杆之路。

1993-1998年，中国的GDP总量在20万亿的基础上，以每年8%的速度递增。中国人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。因此，中国的城市居民消费仍停留在吃、穿等日常生活层面，房地产市场由于消费能力的不足，市场规模有限。全国每年竣工面积仅有500万平米，针对8亿城市人口、12平米的住房面积、较差的住房环境而言，存在巨大的潜在缺口。这一时期，中国诞生了以万科集团为代表的第一批房地产开发企业，数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。比如北京华远、上海城开等。

第三阶段

中国房地产发展的第三阶段即1998年-2023年，是房地产新时代，总体上升期

1998年，为应对亚洲金融风暴冲击，房改启动商品房市场。国务院23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。中国房地产二十年市场化发展正式开启，房地产新时代到来。

1999年，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，　鼓励个人消费信贷，房地产市场重新回归正轨，开启了新一轮的上涨周期。

2000年房企上市禁令到期，为房企打开资本市场的大门，2001年北京申奥成功，房地产进入“奥运”时代，几年将房价翻了数倍。至2001年底，进入新世纪，各地房价上涨，“温州炒房团”开始各地收房。房地产衍生行业和中介机构等各上下游行业开始发展，支柱性产业的名头开始渐渐做实。同年，申奥成功，即将加入WTO等消息也纷至沓来，各种热点事件也对房地产发展添砖加瓦。2002年，土地“招拍挂制度”正式出台，地价开始持续走高，中国房地产行业纵横20余年的政策正式诞生。

2005年至2007年底，房价依旧在持续上涨，中央为了稳房价先后颁布了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》提高首付比例等限制政策，但市场依房价高涨。

2008年，美国次贷危机，房价开始下降，中央“四万亿”救市，国三条等政策，降低首付比例，鼓励住房消费，流出来的大水逐渐引导至房地产，房价开始第二次止跌回暖。2009年至2010年底，“国四条”“国十一条”等政策频出，政府依旧鼓励住房消费，楼市再次开始上涨。

到2011年至2012年，“新国八条”颁布，提高首付比例，收紧房地产政策，但是房价依旧上涨。同年５月，“限购”政策首次出现在房地产市场，房价于年末开始走低。限购横行，取消三套房贷款政策，全国大部分城市房价开始下跌，市场成交放缓，土地流拍，房价持续走低。

2013年，“新国五条”颁布，限购限贷政策持续，房价涨跌共存！中国房地产市场开始分化，一线城市房价开始走高，三四线城市成交放缓。

2014年，房地产市场成交萎靡，中央再次出手调控，降准，降利率，逐步松绑限售限购，市场逐渐恢复，房价止跌2015年，中国股市暴动，政府放松调控政策，同时放开二胎政策，房地产市场成交逐渐回暖。2016年，持续推进“去库存”政策，棚改货币化加持，各地方政府放松购房政策，降低首付比例，继续实行宽松货币政策，房价开始又一轮狂飙模式，成交量和成交价均被刷新记录。同年12月，国家首次提出“房住不炒”。

2019年至2020年底，房住不炒深入人心，市场成交放缓，疫情开始，大部分地区房价不再上涨甚至开始走低，房地产市场分化严重，一二线城市和三四线城市房产分化加剧。推进新型城镇化，开始进行老旧小区改造工程

2021年，国家提出“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调，房地产“三条红线”出世，疫情依旧在，房价持续阴跌，城市分化继续加剧，涨跌并存。2022年，房地产价格持续阴跌，政府再次出手救市，解除限购限贷政策，两次降准，三次下调LPR，“三支箭”，“金融16条”，买房退税等政策相继开始实施，但是市场反应疲软，成交依旧低迷，被房企喊出“黑铁时代”。2023年，市场初步趋稳，“保交楼”“保交付”政策呼之欲出，存量房贷矛盾产生，不动产统一登记完成。2024年1月，多个城市接连发布首批房地产项目融资“白名单”。

基本概念

房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。

在物质实体方面

房地产的基本物质功能就是提供各种房屋服务。在当前人类技术条件和经济发展水平的约束下,是由开发商针对人们不同的房屋服务需求,选择一宗区位适宜的建设用地,然后采用合适的建筑材料、建筑结构、建筑设备和建筑施工方法建造出我们所见到的各类建筑物。构成建筑物的各种构配件围合出了人们需要的空间,并结合所配置的各种设施、设备和所在位置的区位环境就生产出了能满足人们不同需求的各种房屋服务,并且把提供这种服务的产品称为“房地产”。

因此,从物质实体的角度看,房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中:土地是指地球陆地表面及其上下一定范围的空间;建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物;其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离,或虽然能够分离,但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物,如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能,种植在地上的树木、花草、埋设在地下的管线、设施等。

在权益方面

房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。房地产权益是以房地产权利为基础的，包括房地产的各种权利（如所有权、使用权、租赁权等），受到其他房地产权利限制的房地产权利（如抵押权、典权等），受到其他各种限制的房地产权利（如城市规划、土地利用规划对房地产利用的限制），以及房地产的额外利益或收益。目前，房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等。其中空间利用权是指权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上就是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该房地产的一定范围的空间。

具体特性

异质性

由于位置的固定和地形、地貌的复杂性，以及周边环境的差异性，每一宗房地产是唯一的、独特的，因而是异质的。异质性意味着能使资源得到有效配置的完全竞争市场不可能存在，而且这种异质性和一定时期内各个分割市场的小量交易导致信息不通，市场需要专业的经纪人员和房地产监理等人员提供充足的信息以保证市场的有效运转，需要政府进行监管，以保证房地产市场的健康和公平。

风险性

房地产业从投资到产出，少则一年，多则数年，具有周期很长，且房地产业投资数额极大，少则数百万元，多则上千万元，甚至数亿元，同时房地产业受国家政策、供求关系、建筑材料价格浮动等因素的影响，极易出现大的亏损，具有风险大的特征。房地产开发项目投资金额，除部分自有资金外，大多数是银行贷款，资金的时间价值决定了其风险性。同时房地产开发建设周期长，在这样长的建设周期中，与近百家协作单位打交道，涉及的社会影响因素多，市场变数难以预计，承担的风险较大。国内外经济、政治形势的影响，政府开发政策，通货膨胀，居民收入水平，建筑材料价格，劳动力工资水平等因素的变化都将给房地产开发项目带来或高或低的风险。

保值和增值性

由于土地供给的有限性，随着社会的发展、人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求必将日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度高于通货膨胀率。20世纪70年代，美国住房价格的上升明显高于一般的通货膨胀率，并且为私人投资者提供比其他普通投资方式高得多的回报。随着全国房地产开发投资规模不断扩张和投资结构不断完善，以房地产开发公司为主体的房地产开发投资体系迅速扩大，商品房开发施工面积、竣工面积和销售面积大幅提高。同时，因经济的发展，人们收入水平越来越高，对居住条件的要求也越来越高，对房地产产品的质量和数量都提出了更多更高的要求。在这样的背景之下，房地产产品需求量大，价格高，虽说期间也有过波动，但总的来说房地产开发的回报率在行业中是较高的。

周期性

房地产业发展的周期性是房地产业发展内在规律的客观反映，中外概莫能外。但是，由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产业发展的周期也不尽相同。比如，美国房地产业的发展周期约为20年，10年上升，10年下降；日本约为15年。一般来说，房地产业在国民经济顺利发展时，会率先发展并获得相当高的回报；反之，则会“滑坡”。这说明房地产业具有波浪式前进、螺旋式上升的发展特征。

受法律约束

房地产开发涉及较多的专业领域和众多部门，需要专门的法律如《城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《城市规划法》《城市私有房屋管理条例》等对房地产投资、开发、管理、交易、使用等环节的程序、手续、权利义务关系作出专门的规定，以保护各方当事人的利益。除了这些专门的法规外，还涉及《民法》《税法》《中华人民共和国继承法》等。目前关于房地产的法律法规还在进一步的制定与完善中，如《物业管理法》《物权法》等，房地产业将形成一个庞大的法律体系，确保房地产业的有法可依，规范房地产企业的行为，促进房地产业的健康和谐发展。

国家干预性

近年来，中国颁布了一系列法律法规和政策文件，以使房地产业能够良性、有序地发展。与其他产业相比，相对而言，房地产业运作的每一环节，都离不开国家的宏观管理与法律干预。如在2021年，国家提出“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调，房地产“三条红线”出世，疫情依旧在，房价持续阴跌，城市分化继续加剧，涨跌并存。还有2022年，房地产价格持续阴跌，政府再次出手救市，解除限购限贷政策，两次降准，三次下调LPR，“三支箭”，“金融16条”，买房退税等政策相继开始实施。

详细分类

按用途划分

按市场性划分

有的房地产，既可出售也可出租、营业，如商店、餐馆等；有的房地产，既可以出租也可以自住，如住宅等。

按照房屋所有权的性质划分

按房屋所有制和管理形式划分

1985年全国开展城镇房屋普查时，根据所有制和管理形式的不同，设定了普查房屋的“产别”项目，共划分为11类。

这种分类方式虽然与按房屋的所有权性质分类在形式上有许多相似之处，但由于这种方法兼顾了房屋所有权和管理的不同形式，因而它与房屋的所有权性质分类是不同的。

交易市场

经济权利

房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等。

交易形式

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条：房地产交易的形式主要有房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

房地产具体方式有

中国房地产

中国房地产市场发展缓慢，虽然回暖的迹象逐渐增多，尤其是北京、上海市等地“小阳春”已经崭露头角，国家统计局2023年2月份公布的2023年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动中，环比上涨城市数量增至36个，但与此同时，从一些机构监测的数据来看，全国楼市仍未出现明显回暖迹象，从对应个人住房按揭贷款的居民中长期贷款数据来看，中国房地产市场发展也仍未走出低迷，2022年是中国房地产市场化发展20多年来最为困难的一年，房地产开发投资负增长10%；住宅销售额下降28.3%；住宅新开工面积下降39.8%；个人按揭贷款下降26.5%等。

中国房地产现在正向高质量发展方向转型。从2003年到2020年，房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%，商品房销售金额年均增长20.3%，这三个指标数据可以看出，从2003年到2020年，房地产持续保持增长。房地产持续扩张，为那个时期的中国经济保持高速增长和中高速增长作出了重要贡献。但是，房地产也像其他产业一样，不可能持续保持高增长，到了一定阶段以后，出现调整是很正常的，而且这种调整有利于淘汰落后产能，有利于结构优化，尤其有利于房地产业高质量发展。

房地产目前持续高质量发展并具有很强的支撑的。从中国的发展阶段来讲，现在还处在经济转型升级和高质量发展的阶段，人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率按常住人口统计是65.2%，按照户籍人口统计城镇化率47.7%，城镇化有较大的提升空间，刚性需求和改善性需求较大的。另外，房子虽然总量已经达到400亿平方米左右，但是结构上看中小户型偏多，随着人们的生活水平提高，住房的改善性需求潜力也是非常大的。所以中国的房地产实现高质量发展、可持续发展，仍然有坚实的支撑。

2022年到2023年期间，为调整房地产行业发展，政府出台了一系列稳定房地产的优化政策，实施效果较好。从地产投资情况来看，房地产投资在继续下降，但是降幅在收窄。另外，根据2022年9月份数据，环比在改善，商品房的销售面积9月份是-10.2%，比8月份提高2个百分点。房地产新开工面积，9月份降幅也是收窄的，而且是大幅收窄。另外，9月份70个大中城市商品住宅交易量的数据，新房和二手房合计数据在9月份当月转正，环比增长2.8%，4月份以来，在连续5个月下降后首次转正。所以从这些指标数据来看，房地产的优化政策作用在持续释放，有积极的效应。

美国房地产

美国房地产市场2023年8月成屋签约销售指数下跌幅度超预期，创下2020年4月新冠疫情爆发初期以来最低，也即接近历史最低水平。库存有限和房价飙涨是美国房地产现状。

在房屋交易方面，根据美国全国房地产经纪人协会周四公布的数据，美国8月成屋签约销售指数仅为71.8，创2020年以来最低，环比跌7.1%，创去年9月以来最大月跌幅，大幅不及预期的下跌1%，7月前值为环比上涨0.9%；8月成屋签约销售指数同比大跌18.8%，预期为下跌13%，7月前值为下跌13.8%。分地区来看，四个地区的成屋签约量均出现下降。其中，南部地区的合同签署量跌至2010年以来的最低水平，而西部地区的数据更是创下自2001年以来最弱。

在贷款利率方面，美国房贷利率仍在持续攀升，相比一年前，购房者借贷成本仍然较高。据的数据，2023年5月，30年期贷款的平均利率已达6.57%，远高于2022年1月初的3.22%。房地产信息网站《每日抵押新闻》根据自己编制的每日指数及房地美、房贷银行家协会（MBA）、联邦住房金融局（FHFA）调查汇编的数据显示，2023年5月26日，美国30年期按揭贷款利率高达6.9%，是美国倒闭以来的最高水平。

在美国房屋库存方面，截至2023年，目前美国的房产库存量是2.5个月的销售量左右，远低于6个月的平衡点。目前的美国房产库存量只有疫情前的一半。房产市场供不应求，推动房价持续上涨。

在美国房价方面，房价不断上涨，2023年5月30日，S&P CoreLogic Case-Shiller公布的季节性调整数据显示，3月全美房价环比增长0.4%。在美国部分地区，需求正在回升。美国房价在2022年6月达到一个高点，之后下降，到2023年1月开始回升。5月份的美国平均房价仅比2022年6月的高点差1%。数据表明，房产市场的中期调整已经于6个月前结束。CoreLogic在最近的房市报告中，预测2023年美国平均房产价格将上涨3.7%。我们预测、亚特兰大，达拉斯等地区的房价在2023年将上涨大约5%至10%。

美国房地产市场现状，在总量上，住宅地产是美国最大单资产类别；增加值对GDP贡献~13%。根据《金融稳定报告》，截止2020年中美国住宅地产存量规模39.3万亿美元，占比31%；权益资产紧随其后（37.2万亿美元，占比29%）。贡献上，房地产行业增加值占GDP比重达11%~13%。

参考资料

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美国楼市寒冬远未结束：销售先行指标创疫情以来新低，按揭贷款利率20多年最高.百家号.2023-10-21

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房奴、房价及其治理.豆瓣读书.2023-10-18